נאותות השקעות בנדל"ן

בדיקת נאותות למשקיעים ו/או לרוכשים דירה חדשה מקבלן; עזם ברכישה מוקדמת (PRE-SALE) מעבירה להם את כל המידע הנדרש בכדי לקבל החלטה בעד או נגד ההשקעה.

כדי לבצע השקעות בנדל"ן נדרש לבצע בדיקות נאותות לצורך מימון ההשקעה במיוחד כאשר מדובר בעסקה מרוכזת כגון; קבוצות רכישה וכאשר מדובר בעסקה ייחודית ויקרה במיוחד.

הצורך בבדיקת נאותות במקרה של רכישה מוקדמת הוא קריטי והכרחי .

בדיקות הנאותות בהשקעה בנדל"ן כוללות ; בדיקת ערך הקרקע, ערך הנכסים הבנויים, ערך תיקונים ועלויות תחזוקה נדרשות, בדיקת אחוזי איכלוס בסביבה ובפרויקט עצמו, וידוא ביטחון ההשקעה בפרויקט המדובר ועוד.

בבדיקת הנאותות הפיננסית נבחנים הקריטריונים להצלחת העסקה, בדיקת סיכונים פיננסיים ותפעוליים, ניתוח הדוחו"ת הכספיים של היזם/קבלן, בדיקת איתנות פיננסית וסקירת היבטים חוקיים וחוזיים של הקבלן;יזם, הערכת רמת הניהול של הקבלן/יזם ובדיקת סבירות תחזיות פיננסיות של הקבלן/יזם.

בדיקת הנאותות הפיננסית מספקת למשקיע מידע רב ערך לגבי ההשקעה וההתחייבויות שיירכשו על ידו ובוחנת אם ביצוע העסקה אכן ישרת את אסטרטגיית ההשקעה שלו.

נאותות משפטית

בדיקת נאותות משפטית להשקעות בנדל"ן שונה מבדיקה ברכישת נדל"ן אף כי היא כוללת את בדיקות הנאותות הרגילה ברכישת מקרקעין . בנוסף , זהו  הליך המתקיים לפני התקשרות בהסכם בנוגע לרכישת נדל"ן ו/או חברת נדל"ן בעיקר נכסים מניבים ונכסים במכירה מוקדמת. ההליך נועד למשקיעים ולרוכשים פוטנציאלים לבחון באופן סודי את ההיבטים העסקיים, המשפטיים והכלכליים הכרוכים בהתקשרות ואת פוטנציאל הרווח טרם ביצוע הרכישה.

טרם ביצוע ההשקעה, יש לבדוק את כל המידע אודות החברה ו/או היזם ו/או הקבלן המוכרים את הנכס , זכויות וחובות החברה , התחייבויות וחשיפות משפטיות. מדובר בשלב מהותי לפני התקשרות בחוזה, כאשר השלכות הממצאים קריטיים לשאלה האם העסקה תצא לפעול.

הבדיקה נערכת באמצעות יועצים, עורכי דין, רואי חשבון ואנשי מקצוע נוספים מצד המשקיעים. בדיקת נאותות מבוצעת לאחר גיבוש הסכמה עקרונית על הרכישה, במטרה לוודא שכל הפרטים העסקיים שנמסרו לרוכש במהלך המשא ומתן אכן מתקיימים.

חשיפת סיכונים וסיכויים של החברה

ההליך נועד לסייע למשקיעים ולרוכשים פוטנציאליים לזהות את כלל ההזדמנויות, החשיפות והסיכונים העסקיים , לפני ביצוע ההשקעה, לצורך בחינת כדאיות העסקה. ברוב המקרים מושפע המחיר הסופי של העסקה, ואף עצם קיומה, מתוצאותיה של בדיקת הנאותות.

הבדיקה יוצרת הגנה מפני תביעות משפטיות  ומטרתה לאמת את שווי העסק, להעריך את רמת הסיכון מול הסיכוי, לנתח את החברה הנרכשת, המתחרים והסביבה שבה היא פועלת, לברר את התכנים הדרושים לפי חוק ולקבוע תכנים רלוונטיים למשקיעים.

במקרים מסוימים נשמטים פרטים חשובים אודות זכויות צדדים שלישיים או תביעות כלפי המוכרים, והדבר גורם לביטול עסקאות ברגע האחרון, לאחר שכבר הושקעו מאמצים רבים. על כן חשוב לחשוף את המידע ההכרחי בטרם החלה העסקה להתבצע, או בשלביה ההתחלתיים ביותר.

איסוף מידע ממקורות פנימיים וחיצוניים

בדיקת נאותות כוללת הכנת דו"ח ואיסוף מידע על המוכרים ממקורות פנימיים וחיצוניים, מפגשים עם גורמים בכירים וגורמים מממנים, זיהוי מגמות עתידיות בפעילות, ניתוח דוחות כספיים, ביקור באתרי הפעילות של החברה, בדיקת אמצעי הביקורת, ניתוח תחזיות, בדיקת תכנית עסקית ועוד.

טרם חתימה על הסכם השקעה או הסכם רכישת פעילות יש לבדוק את ההסכמים שעליהם חתומה החברה או הסכמים בין בעלי המניות ומסמכים משפטיים, כגון: הסכמי מייסדים, תקנון חברה, הסכמי השקעה או הלוואה, חוזים בנוגע לקניין הרוחני, הסכמי התקשרות עם ספקים, עובדים ולקוחות, ועוד.

נאותות פיזית/ביקורת מבנה

כפי המתבצע בהליכים הרגילים של רכישת נכס נדל"ן.

נאותות פיננסית/חשבונאית

בדיקת נאותות חשבונאית פיננסית הינה הערכת תחומי הפעילות העיקרית של העסק הנרכש כאשר המשקיע מבקש לרכוש את נכס נדל"ן ו/או חברת נדל"ן ו/או העסק המוכר נכסי נדל"ן במכירה מוקדמת.

בדיקה זו כוללת סקירה של ההיבטים הפיננסיים-עסקיים של העסק הנרכש ו/או מצבו הפיננסי-עסקי של המוכר ברכישה מוקדמת וניתוח דוחותיו הכספיים . זאת, על מנת לזהות ולכמת את הסיכון הכרוך ברכישה ומצד שני את הפוטנציאל של הרכישה עבור הרוכשים הפוטנציאלים.

במסגרת בדיקות הנאותות נבדקים ונבחנים הפרמטרים שלהלן;

1. קריטריונים מהותיים להצלחת העסק הנרכש ו/או הנכס המניב.
2. בדיקת סיכונים פיננסיים ותפעוליים.
3. ניתוח הדוחו"ת הכספיים של המוכרים.
4. בדיקת האסטרטגיה העסקית הראויה.
5. סבירות תחזיות פיננסיות.
6. בדיקת איתנות עסקית של המוכרים.
7. סקירת היבטים חוקיים וחוזיים של המוכרים.
8. הערכת רמת התנהלות המוכרים להשלמת העסקה.
9. בדיקת התחייבויות,תביעות ודרישות התלויים ועומדים כנגד המוכרים.

בדיקת הנאותות מקטינה את הסיכון שברכישת נכס מניב ו/או דירה חדשה "על הנייר" משום שבבדיקה זו נבדקים באופן יסודי פרמטרים חשובים לרכישה נכונה.